Auswirkungen von COVID-19

auf den Immobilienmarkt

Die aktuelle Situation ist außergewöhnlich – das Herunterfahren des öffentlichen Lebens in solchem Maße war vor Kurzem noch unvorstellbar. Unsicherheiten über die Entwicklung verbreiten sich in der Bevölkerung und den Marktteilnehmern. Welche Auswirkungen werden die aktuellen Maßnahmen auf die Wirtschaftsleistung allgemein und den Immobilienmarkt im Besonderen haben?

Fakt ist: Aktuell verzeichnen wir einen globalen Rückgang der Wirtschaftsleistung. Die untenstehende Grafik des Bruttoinlandsprodukts zeigt jedoch: Nachdem der "Shutdown" vorüber ist, wird es voraussichtlich eine Gegenreaktion und somit ein Hochpunkt folgen. Wie bei fast jeder Krise folgt eine Phase der Überkompensation.

Doch wie sieht es in Bezug auf den Immobilienmarkt aus? Der Markt ist traditionell ein Nachzügler. Auswirkungen werden häufig erst nach einigen Monaten deutlich. Das Positive dabei: Kleine Kursschwankungen können besser reguliert werden. In den vergangenen Jahren erlebten Immobilien in Deutschland einen anhaltenden Boom mit teils enormen Wertsteigerungen. Aktuell wird in den Medien diskutiert, ob die Corona-Krise das Ende des Hochs darstellen könnte.

Wir möchten mit Ihnen sowohl unsere Einschätzung als auch die externer Experten zur Auswirkung auf die verschiedenen Segmente in dem Immobilienmarkt teilen. Gibt es eventuell auch "Gewinner" der aktuellen Krise?

Entwicklung Wirtschaftsleistung in Deutschland


Auswirkungen auf die verschiedenen Immobiliensegmente

1. Wohnimmobilienmarkt

Kurz- mittelfristige Prognose: Laut dem Immobilienportal Immowelt sind noch keine großen Auswirkungen bemerkbar. Das Preisniveau verhält sich auf gleichem Niveau wie vor der Corona-Krise. Auch der Bereichsleiter André Adami für Wohnen bei bulwiengesa bestätigt diese Beobachtung. Momentan sind lediglich weniger Kündigungen von Wohnungen zu erwarten, da in der unsicheren Zeit nur wenige Menschen eine neue Bleibe suchen. Bei Neuvermietungen ist aktuell ein Rückgang bemerkbar, denn aufgrund des "Shutdowns" sind keine Massenbesichtigungen möglich. 

Längerfristige Prognose: Es kann zur Verzögerung von Genehmigungen von Bauanträgen für Wohnimmobilien kommen, welche negaitve Effekte auf den Fertigstellungstermin hätte. Die Nachfrage nach Wohnraum wird sich in gefragten Lagen nicht legen. Auch die DB Research unterstreicht diese Vermutung nochmal. Es wird davon ausgegangen, dass die globale Flucht in sichere Anlagen für Wohnimmobilien tendenziell sogar preissteigernd wirken dürfte.

2. Büroimmobilienmarkt

Kurz- mittelfristige Prognose: Der Büromarkt reagiert sehr sensitiv auf konjunkturelle Schwankungen. In der aktuellen Situation arbeiten Büro-Arbeitnehmer nach Möglichkeit von zuhause aus. Generell gilt wie bei dem Wohnimmobilienmarkt auch hier: Durch die aktuelle Unsicherheit werden viele Unternehmen in den aktuellen Mietverträgen bleiben. 

Längerfristige Prognose: Nach bulwiengesa wird prognostiziert, dass die angespannte und nachfragegetriebene Marktfassung in den A-Städten abkühlen wird. Auch Büromärkte außerhalb der Top-7 werden sich normalisieren – mit einer erhöhten Leerstandsquote. Die gleiche These bestätigt auch die Analyseabteilung der Deutschen Bank. Diese geht davon aus, dass in Ballungsgebieten die Preise für Büroimmobilien temporär fallen könnten. Zudem wird die Frage aufgeworfen, ob Heimarbeit in Zukunft öfter in Anspruch genommen wird. Von diesen Entwicklungen wären Anbieter von Co-Working Spaces am stärksten betroffen. Grundsätzlich gilt: Die Corona-Krise hat das Potential, einen Strukturumbruch im Büromarkt zu erzielen.

3. Hotelimmobilienmarkt

Kurz- mittelfristige Prognose: Die Hotel- und Freizeitbranche erlebt zurzeit massive Gäste- und Umsatzeinbrüche. Wenn in absehbarer Zeit keine Besserung in Sicht ist, wird sich die Lage weiterhin verschlechtern. Wie STR/Fairmas berichten, sind seit Anfang März innerhalb von zwei Wochen die Umsätze um 42% gesunken. Nach einer Analyse des Immobiliendienstleister Colliers wird deutlich, dass Hotelimmobilien sich auf den Ankaufslisten halbiert haben. Bulwiengesa stellt in der Neubauentwicklung eine deutliche Zurückhaltung fest. 

Längerfristige Prognose: Bulwiengesa Experte Dierk Freitag prognostiziert, dass das aktuell sinkende Interesse an Käufern dazu führen kann, dass Investoren nach der Krise ihre Ankaufspolitik überdenken, die Verkaufspreise sinken werden und der Fokus auf dem Betreiber liegen wird. Je nach Dauer werden die Folgen stark oder weniger stark ausfallen. Zudem wird sich zeigen, welchen Einfluss die Krise auf die Flugpreise haben wird. Steigen diese, wird der Urlaub innerhalb Deutschlands immer beliebter werden und so Auslandsreiseziele vermehrt in den Hintergrund drängen. 

4. Gewinner der Krise? Industrie-/Logistikimmobilienmarkt

Kurz- mittelfristige Prognose: Nach Tobias Kassner, Bereichsleiter Industrie und Logistik bei bulwiengesa, haben viele Unternehmen in den vergangenen Jahren auf kleine Lagerflächen gesetzt, da viele Fertigungen schnell geliefert werden mussten. Da diese kleinen Lagerflächen nun leer sind und die externen Fabriken zur Zeit nicht mehr herstellen, kommt es bei vielen Unternehmen zu Lieferengpässen. Zu beobachten ist nach dem Immobiliendienstleister Collier, dass die Industrie- und Logistikunternehmen aktuell einen Nachfrageschub erleben. 54% haben diese Assetklasse aktuell auf der Einkaufsliste. Der Gründer und Gesellschafter der Realogis-RLI Unternehmensgruppe Umut Ertan verzeichnet momentan auch eine hohe Nachfrage nach Mietflächen für Heimlieferdienste. Grund ist die sprunghaft angestiegende Verlagerung des Handels auf den Online-Bereich. 

Längerfristige Prognose: Produktionsunternehmen werden sich auf künftige Pandemien vorbereiten und die Supply-Chain dahingegend ändern. Lokale Zulieferer werden häufiger in Anspruch genommen oder mehr Lagerkapazitäten werden aufgebaut. Felix Schindler, der Head of Research von HIH-Warburg Invest Real Estate fasst zusammen: Logistikunternehmen könnten langfristig die Gewinner sein, denn es wird in Zukunft zur erhöhten Lagerhaltung bestimmter Güter kommen.  


Die Sicht des Analysten

In unserem Hause hat Herr Sebastian Kromer (MRICS*) die Märkte sehr genau im Blick. Als Leiter des Bereichs Analyse ist er für die Beurteilung zu finanzierender Immobilienprojekte auf der Crowdinvestment-Plattform von Engel und Völkers Capital verantwortlich. Wir haben mit ihm über die Auswirkungen der aktuellen Situation auf dem Immobilienmarkt gesprochen.

Sebastian Kromer, für wie groß halten Sie die derzeitigen Auswirkungen der aktuellen COVID-19 Pandemie auf den deutschen Immobilienmarkt?

Die Folgen werden in einigen Branchen und Regionen stärker als in anderen zu spüren sein. Die deutlichsten Auswirkungen erwarten wir aktuell in der Hotellerie-Branche, wo bereits jetzt deutliche Umsatzeinbußen auch in Deutschland gemeldet werden. Auch im Einzelhandel werden durch die geringere Fußgängerfrequenz und die Beschränkung auf wesentliche Konsumgüter Umsatzrückgänge zu verzeichnen sein. Ausgenommen sind hier Lebensmittelhändler. In vielen anderen Immobiliensegmenten zeigen aktuell verfügbare Daten noch keine Entwicklung in Folge der COVID-19 Pandemie auf. 


 
Wie schätzen Sie die Entwicklung im Wohnungsmarkt ein?

Der Wohnungsmarkt wird im Vergleich zu anderen Segmenten besonders in Regionen mit noch immer hohem Nachfrageüberhang stabil bleiben. Hier könnte es durch die Folgen der Krise beispielsweise sogar zu einer verzögerten Bearbeitung im Genehmigungsprozess kommen, was dann eine zusätzliche Angebotsverknappung zu Folge hätte. Dennoch kann es, je nach Dauer der Krise, durch Verlagerung von Kaufentscheidungen zu Kaufpreisanpassungen besonders in Regionen mit geringerer Nachfrage kommen.


 
Wie sieht die Lage am Büromarkt aus?

Der Büromarkt ist differenziert zu betrachten. Für Immobilien mit bonitätsstarken, im jeweiligen Markt etablierten Mietern und einer stabilen Finanzierungsstruktur, wie zum Beispiel die in unserem Finanzierungsportfolio enthaltenen Objekte, erwarten wir besonders in guten Lagen und wirtschaftsstarken Standorten wenig Auswirkungen. Immobilien mit einer Mieterstruktur aus überwiegend jungen Unternehmen und Startups könnten hier deutlich stärker betroffen sein. Hier kommt es nun darauf an, wie lange die aktuelle Situation anhält und wie stark die Maßnahmen zum Infektionsschutz die Umsatzentwicklung der Unternehmen beeinträchtigen, aber auch wie schnell und umfassend die aktuell beschlossenen Hilfsmaßnahmen in Form von Unterstützungskrediten greifen und die Folgen der Krise mildern.


 
Hat die Corona-Krise Ihren Analyse-Prozess zur Auswahl von Projekten verändert?

Wir bewerten in unserer Prüfung der zu finanzierenden Projekte immer ausgiebig alle uns zum jeweiligen Zeitpunkt verfügbaren Informationen. Diese werden im Anschluss auch im Rahmen der externen Prüfung mit führenden Experten der Immobilienbranche in den jeweiligen Bereichen und Ländern analysiert. Dies trifft selbstverständlich auch für die Auswirkungen der COVID-19 Pandemie auf den Immobilienmarkt zu. Wir gehen daher auch weiterhin davon aus, dass sich unsere und die Investments unserer Anleger deutlich besser entwickeln als der Marktdurchschnitt von Investments im vergleichbaren Renditesegment.  
 


FAZIT

Die Corona-Krise stellt im Endeffekt eine gesellschaftliche Herausforderung dar. Viele Bereiche leiden unter den derzeitigen Einschränkungen, aber viele der nun mit den aktuellen Entwicklungen einhergehenden Veränderungen haben das Potenzial, auch lange nach Ende der aktuellen Krise bestand zu haben. Die Gesellschaft nach der Pandemie wird sich in einigen Aspekten permanent verändert haben.

Für manche Assetklassen im Immobilienbereich ist dies ein Risiko, für andere eine Chance. Experten gehen davon aus, dass der Wohnimmobilienmarkt kaum Veränderungen bemerken wird. Unsere Analysten sehen aktuell die Nachfrage am Markt besonders in stark gefragten Regionen als stabil an. Durch die verzögerte Bearbeitung der Baugenehmigungen und Bauaktivitäten kann es mittelfristig sogar zu einer noch größeren Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage und damit steigenden Preisen kommen. Büro- und Hotelimmobilien haben es in diesen Zeiten etwas schwerer. Besonders die Hotelbranche leidet kurzfristig unter den Folgen. Dagegen zieht die Krise für den Logistikimmobilienmarkt eine positive Entwicklung. Die Supply-Chains der Unternehmen werden sich verändern. Viele werden entweder größere Lagerflächen anmieten oder auf eine eigene inländische Produktion setzen.


Wichtige Hinweise

Die hier vorliegenden Informationen dienen u.a. werblichen Zwecken und stellen keine Anlageberatung dar. Alle Meinungsäußerungen geben die aktuelle Einschätzung der EVC Crowdinvest GmbH wieder, die sich ohne vorherige Ankündigung ändern kann.

Wertentwicklungen der Vergangenheit und Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung. Prognosen basieren auf Annahmen, Schätzungen, Ansichten und hypothetischen Modellen oder Analysen, die sich als nicht zutreffend oder nicht korrekt herausstellen können.